Daň z pronájmu a odpisy nemovitosti.

Nechcete platit vysokou daň?

Pokud ne, uplatněte odpisy nemovitosti. Nejvíce na dani ušetříte právě, pokud budete uplatňovat tzv. účetní daňové odpisy nemovitosti. Roční odpis nemovitosti představuje její postupné opotřebení. O tuto částku si můžete ponížit daňový základ.

Odepisovat můžete zrychleně (kdy je výše odpisu v první letech vyšší), nebo rovnoměrně (častěji využívaná varianta).

Základem pro účetní daňové odpisy nemovitosti je buď kupní smlouva (pokud mezi nabytím a zahájením pronájmu neuběhlo více jak 5let), nebo znalecký posudek.

V případě, že využijete kupní smlouvu, je potřeba od ceny, na základě znaleckého posudku, odečíst cenu pozemku (případně cenu podílu na vlastnictví pozemku).

Odpisy nemovitosti v praxi

Pan RNDr. Souček koupil v roce 2015 byt o dispozici 2+KK v Praze na Vinohradech. Po 7 letech se s rodinou přestěhoval do většího a byt se rozhodl pronajímat.

Nájemní smlouvu podepsal dne 1.10.2022 (výše měsíčního nájmu 30.000 CZK). Daň z příjmu (bez uplatnění odpisů) tedy vychází na 4.500 CZK.

Jelikož je možné daňový základ ponížit o odpisy nemovitosti, nechal si pan doktor Souček vyhotovit znalecký posudek. Soudní znalec stanovil, tzv. reprodukční pořizovací cenu nemovité věci, na 8.500.000 CZK (jedná se o cenu k datu začátku pronájmu poníženou o podíl, který náleží ceně pozemku).

Nejčastěji se bytové jednotky odepisují 30 let, přičemž prvním rokem ve výši 1,4 % a v dalších letech ve výši 3,4 % (z ceny určené znaleckým posudek). V prvním roce se daňový základ ponížil o 9.916 CZK (z 30.000 CZK na 20.084 CZK). V dalších letech pak o 24.083 CZK (8.500.000 CZK * 0,034 / 12; tedy z 30.000 CZK na 5.917 CZK). Daň je tedy, namísto již výše zmíněných 4.500 CZK/měsíc, pouze 888 CZK ((30.000 CZK – 24.083 CZK)*0,15).

Pan Souček díky znaleckému posudku ročně ušetří zhruba 43.000 CZK.

Jaké nemovitosti mohu odepisovat?

Odepisovat lze drtivou většinu typů nemovitostí. Například bytové a nebytové jednotky, rodinné domy, komerční objekty, celé bytové domy, výrobní, skladové areály apod.

Odepisovat bohužel nelze nemovitou věc, která je v družstevním vlastnictví. Neodepisují se ani pozemky (nepodléhají opotřebení).

V případě zájmu o vypracování znaleckého posudku nás neváhejte kontaktovat.

O co mohu ještě daňový základ ponížit?

Daňový základ z pronajímaného bytu je ještě možné ponížit například o úroky z hypotéky, náklady na opravu a vybavení bytu, příspěvky do fonfu oprav SVJ, pojištění nemovitosti apod.